資金計画を立てる

資金計画

物件を探す前にすごく大切なことが資金計画です。物件をアットホームやSUUMOで探して実際に内見した後によくよく考えたら予算が高くないかと思い、実際に住宅ローンの事前審査を出してみたら融資がおりないなどの理由で、振り出しに戻って予算を考え直すことはよくある話です。

ただ実際に「予算はいくらですか?」と聞かれても、初めて住宅購入を検討されている方はよくわからないかもしれません。予算を決めるためにまずやらなければならないことは、「自分はいくらまで借りられるのか?」を知る事です。もちろん、現金でお考えの方は関係ない事ですが、大半の方が住宅ローンを借りるかと思います。

まずは「返済比率」を知る

いくら借りられるかを知るには、まず「返済比率」を知らなければなりません。総支給額に占める住宅ローンの返済率が、一般的には25%~35%が目安です。この返済比率は銀行によって異なります。

返済比率…「返済負担率」とも呼ばれ、年収に対する年間返済額(元金+利息)の割合のことをいいます。 これは、住宅ローンなどを借りる際の収入基準の一つで、金融機関等では借入条件(融資条件)として、返済比率の上限を設定しており、通常は最大35~40%以内となっています。

例えば年収400万円、返済率を30%とした場合、10万円なら無理なく払えるでしょうと銀行は判断します(年収400万円÷12か月=33.3万円/月、33.3万円/月×返済比率30%=10万円)。

ただし、他のローンがある場合は、それを毎月の支払額に足して計算していかねばなりません。例えば、車のローンが毎月2万円ある場合、10万円の支払いから、自動車のローン2万円を引くと、住宅ローンに回せるお金は8万円になるということです。

上記の例は返済比率を30%で計算しましたが、多くの銀行や不動産会社では返済比率35%で計算していることが一般的かと思います。

例えば年収600万円の場合、年収600万円÷12か月=50万円/月、50万円/月×35%=17.5万円が無理なく返済できる金額になります。

次に借入可能額を計算する

次に例えば17.5万円でいくらまで借りられるのかということ計算する必要があります。銀行は審査金利というものを持っています。変動金利では0.4%~0.7%の辺りで借入する方が多いと思いますが、金利が上昇することなどから実行金利とは別に審査金利を設けています。

審査金利とは、住宅ローンの審査の際に利用される金利のことで、実際に住宅ローンに適用される金利よりも高く設定されていることが一般的です。 この審査金利を用いて年間返済額を算出し、年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合である返済負担率を求めて、それらの数字を審査に利用します。

例えばみずほ銀行では3.5%になっているのでこちらをもとに考えてみます。100万円、審査金利3.5%を35年間で借入した場合、4235万円という数字が出てきます(金融電卓を使用しています)。この4132万円は100万円あたりに借入できる金額になります。17.5万円の場合の17.5万円÷4132×100万円≒4235万円。こちらが年収600万円の方が借入できる金額になります(銀行によっては審査金利は3%や実行金利と同水準になったりします。あくまで事例です)

実際にプロはこう計算するが…

色々と説明をしてきましたが、もっと簡易的にわかる方法もあります。「年収の何倍借入できる」というものです。新生銀行の場合は年収の約7倍、中央労働金庫の場合は約8倍と計算しています。600万円×7=4200万円、600万円×8=4800万円なので上記で計算した数字と近しい水準かと思います。初めて住宅購入を検討されている方についてはこの計算で十分かと思います。

まずリノベ―ションの予算について考えよう

それでは次に物件、リノベ―ションの予算についても考えていきましょう。

物件購入+リノベ―ションを必要資金を式にすると以下になります。

予算(物件費用+リノベ―ション費用+諸費用)=借入金額+自己資金

リノベ―ション費用は物件によって変わってきますが、スケルトンにしてのフルリノベ―ションであれば70㎡で1100万円~1300万円。ここではリノベ―ション費は大目に見て1300万円とします。

因みに私の感覚では下記のような単価感になるかと思います。

40㎡…20万円(㎡単価)→800万円~1100万円

50㎡…18万円(㎡単価)→900万円~1200万円

60㎡…16万円(㎡単価)→960万円~1260万円

70㎡…15万円(㎡単価)→1050万円~1350万円

実際に計算してみる

では上記式にあてはみてみたいと思います。ここでは考えやすいように諸費用=自己資金と考えてみます。

予算(物件費用+リノベ―ション費用+諸費用)=借入金額+自己資金

物件費用+リノベ―ション費用=借入金額

借入金額-リノベ―ション費用=物件費用

4200万円(借入金額)ー1300万円(リノベ―ション費用)=2900万円(物件費用)

2900万円が物件の予算になります。因みにこの逆で物件決めてから余った金額でリノベ―ションしようと思うとほぼ例外なくうまく行かないです。これについてはまた別の機会にご説明できればと思います。


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