中古マンションの資産価値

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新築の方が資産価値があると考えるのは間違いだと思います。

実際、プロの投資家はやはり中古を買う、めったに新築は買いません。中古が安いという事は資産価値がないんじゃないか、だから新築じゃなくてはと言われますが、新築を買ったとしても次の日から中古に悪なるわけです。新築は売主業者の利益や広告費・営業費が当然に上乗せされているので買った直後に2割価格が下がると言われています(これは不動産に限ったことではないかと主もいますが)。

例えば3000万円のマンションが20年先には半額の1500万円、ひどい場合では700万円という値下がりの仕方をする。一方、1500万円の中古を買っていたらその時点で既に値下がりしてしまっているので、そこからあまり下がらない。そう考えると中古の方が損をするということが少ないのです。そこを誤解されることがよくあります。要は「買った時の金額」と「売った時の金額」があまり目減りしないというのが中古の特徴になります(「買った時の金額」より「売った時の金額」が高い物件を買うことができれば理想ですが、現金で買付可能な業者ではない限り現実的には難しいと思います)。

また、いざ賃貸に出しても、自分の支払うローンより高く貸せることが多いと思います。中古のリノベーションでも新築でも、そこまで賃料は大きく変わらないかとも思います。むしろリノベーションした物件となれば賃貸市場で希少性があります。また多くの賃貸に出ている物件は賃貸オーナーができる限りリフォームにお金をかけたくないと思うのが普通なので、結果としてリノベーションされている物件は希少性があるかと思います。

ストックが過剰で借り手市場の現在では、たとえ万人にはうけなくても個性的な住まいの方が割高に貸すことができるため、収益性が高い優良物件といえます。このような観点で終の棲家で考えるよりも、むしろ使わなくなったときにいくらで貸せるか、いくらで売れるかという観点で考えることができるのが魅力かと思います。

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